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近日，国家发改委和财政部、人民银行、税务总局联合召开发布会，整体主题是“打好宏观政策组合拳，推动经济高质量发展”。

其中人民银行提到的几个重点，和楼市关系最密切：

指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

支持房地产市场平稳运行。延续实施保交楼贷款支持计划至2024年5月末，同时稳步推进租赁住房贷款支持计划在试点城市落地。

降低房贷利率的脚步越来越近了，客户的焦灼情绪也愈发明显。就在这几天，居者3天内有2单是上午签约，下午就着急要过方案，紧接着就是抓紧看房的客户，分析师和代购都忙疯了.......

市场情绪回暖，是好事，但如果买错，也不见得是好事。

说到因为焦虑情绪买错房的人，北京市场上至少有60%的代表人物。

想起去年一位买房的群友，也是因为焦虑而没有谨慎选筹，差一点当了接盘侠的故事。

2022年，阿东刚拿到北京工作居住证，工作在复兴门内。首付预算1000万，准备以首房首贷的资格，在陶然亭中海紫御公馆买一套次新两居室。

他说：中介说现在是抄底的最佳时机，只要能在西城买，肯定就能涨，我甚至当天就想签约了。

但晚上回家越想越不对劲，还是想多问问业内专家。

只能说，人的第六感是准的。

过去几年，玺源台、太平里、马连道东街、广华轩、三义里、丽水莲花、西豪逸景等，涨幅基本都在20-38%，居住环境也不错。

中海紫御公馆和红山世家，过往历年涨幅都在20%以上，其中中海紫御公馆更强一些，毕竟中海是开发商第一梯队，学区+配套属性也够强。

但问题在于，之前好，不代表未来好。小区品质好，价格高，不等于未来涨幅预期好。

即便是在头部片区里，内部小区的价格也是有轮动的：

一，供需最失衡的小区群，通常是品质最好的小区，这批小区很容易领涨；

二，当A级小区价格涨上去了，退而求其次的B级小区就会跟涨；

三、当A级小区和B级小区都轮动结束，剩下的基本都是无学区的老破小或者老破大，这类小区也会涨，但不能选。

这就是所谓的“板块内部房价轮动”。

要在这个轮动中买到保值增值能力最强的小区，就要了解区域内的小区轮动情况，在合适的时机，买入合适的房子。

我们选房时，核心看真正的需求是什么。

阿东表示，他对于未来的房子有以下三点需求：

1、首套房，保值增值能力要强，最好能领涨；

2、最好在核心地段，有面子；

3、至少是两居室，未来10年-20年不用考虑换房的事情。

根据这些需求，结合数据来看，红山世家、朝青的天鹅湾北区等小区过去三年涨了30%，几乎是全北京涨得最多的小区，部分楼盘已经透支了未来几年的涨幅。

这些房源如果买来自住，没什么问题。但如果追求涨幅，还是要慎重。

但如果追求涨幅预期，就要看现阶段至未来5年的学区+居住+配套+交通+人流喜好+片区轮动。它不是静态的，大概每3-6个月要调整，涨幅过快的要缓缓，涨幅过低的要抛弃，用比价去筛选现在入场最划算的小区。

中信锦园、里仁东街、一瓶、中信沁园、陶然北岸的涨幅预期，要优于中海紫御公馆，基本都在20%以上。

2022年6月，阿东以均价13万的价格在西城买入一套102平米的两室一厅。到2023年，这套房子的均价已经飙升到15万/平，且可选房源不多。

即便保守估算部分房源低于均价售出，阿东的房子至少也涨了200万。

相比之下，同一时期的中海紫御公馆，从去年到今年，基本处于横盘状态。

这就是在楼市分化中，选择的重要性。

接下来，是全国楼市的转折点，北京楼市再现2017年的势头是必然情况。

这种情况下，也难免业主焦虑，毕竟谁都不想在下一轮楼市周期中，成为接盘侠。

北京市场，有赢有输，很残忍。

所以我们常说：如果预算够，尽可能选择有产业的稀缺资源，比如东西城的次新房、海淀核心产业区的次新房，双井、望京、太阳宫的三居室、四居室等，这些房子不仅仅能跑赢大盘，还会因为稀缺，而远超预期。

无论政策如何变动，占据产业、地段、教育、购买力人群的稀缺房产，都是10来十年大盘中的王者。

目前，已有小部分业主开始傲娇守价了，甚至还有少量抬价/撤房源的。

根据相关数据显示，在北京楼市最低迷的时刻，北京还有很多板块非常坚挺，甚至逆势上涨。

其中排名前10的分别是安交、定慧寺、景东、陶然亭、九龙山、西三旗、天宫院南、北工大、北新桥、白纸坊。

这些区域，论证了东西城的王者地位，以及强产业区域、次新房对于房价的超强支撑力。

此外，海淀产业带上的温泉-苏家坨、西二旗、西三旗、紫竹院、万寿路、田村、永丰-上庄、西苑、香山-四季青、永定路、羊坊店、定慧寺等区域；朝阳区望京及国贸产业带辐射区域，以及亦庄附近，都有值得挑选的楼盘。

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